由于法律規(guī)定不明，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡保安之責應(yīng)承擔責任的性質(zhì),存在屬于違約責任還是侵權(quán)責任，還是二種責任兼而有之的爭論。筆者認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違反保安義務(wù)對業(yè)主人身及財產(chǎn)損害的行為大致分為兩類：一類是因未履行防范制止第三人侵害方面的保安義務(wù)而應(yīng)承擔的責任；一類是未履行確保與物業(yè)保安有關(guān)的設(shè)施設(shè)備安全有效致業(yè)主受害應(yīng)承擔的保安責任。對保安責任的性質(zhì)，應(yīng)依據(jù)違反的保安義務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容來判定，不能一概而論。

違約責任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間首先是一種合同關(guān)系。從物業(yè)管理活動的本質(zhì)看，筆者認為物業(yè)管理活動關(guān)系應(yīng)定性為服務(wù)合同關(guān)系，因為“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是被服務(wù)者與服務(wù)提供者的關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利源于業(yè)主的授權(quán),也是基于業(yè)主共同利益的需要”。《中華人民共和國物權(quán)法》將物業(yè)管理單位稱之為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2007年8月31日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》也將條例中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，也進一步明確了雙方間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。

《浙江省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：（三）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求”，該條第三款又規(guī)定：“當事人對本條第一款第（三）項內(nèi)容進行約定時，一般應(yīng)當明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任。”一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主都會在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內(nèi)容。有合同約定的情況下，對于雙方權(quán)利義務(wù)的承擔應(yīng)該按照合同的約定來進行。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)因未履行物業(yè)服務(wù)合同中的保安義務(wù)而導(dǎo)致業(yè)主的人身或財產(chǎn)受損的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的是違約責任，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負相應(yīng)的違約責任。

合同義務(wù)主要是合同當事人的約定義務(wù)，但又不限于當事人約定的義務(wù)，除了當事人約定的義務(wù)之外，合同義務(wù)還包括法定的義務(wù)和依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的附隨義務(wù)。法定的或依據(jù)誠實信用原則產(chǎn)生的附隨義務(wù)通常都是在合同約定的義務(wù)內(nèi)容不明確或存在漏洞的情況下產(chǎn)生的，主要起到補充法定和約定義務(wù)不足的作用。因此我們在界定物業(yè)管理中的合同義務(wù)時，不應(yīng)局限于物業(yè)管理合同的具體條款。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約而言，違約行為表現(xiàn)為未履行保安職責，或者雖提供了保安服務(wù)，但提供服務(wù)的質(zhì)量未達到法律或合同規(guī)定的要求。

第三人侵害致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損條件下，保安責任法律性質(zhì)的區(qū)分相對比較困難。對侵權(quán)責任持贊成觀點的學者認為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為與直接侵權(quán)人的行為對損害后果而言是多因一果,兩種原因結(jié)合在一起導(dǎo)致了損害后果的發(fā)生；如果物業(yè)保安恪盡職守地履行了自己的保安義務(wù),損害后果就有可能不會發(fā)生,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡保安之責,與損害后果之間存在著相當因果關(guān)系 (或者說間接因果關(guān)系) 。但筆者認為,相當因果關(guān)系之說不能成立,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡保安服務(wù)之責僅僅是損害后果發(fā)生的條件,而不是原因。在法律上,原因和條件可以互相轉(zhuǎn)化,當一個條件與某一法律后果之間是適當且不可缺的條件時,該條件與法律后果之間就構(gòu)成因果關(guān)系。但是,在按規(guī)定停放的車輛被盜、受損或人員遭受潛入小區(qū)中的歹徒襲擊等類似案件中,損害后果發(fā)生的直接原因顯然是行為人帶有主觀因素的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡保安服務(wù)之責不是損害后果發(fā)生的不可缺條件,其與損害后果之間的因果聯(lián)系由于另一帶有主觀因素的行為的介入而被予以切斷。如果把這種條件也視作原因的話,那么侵權(quán)法上的因果關(guān)系的外延將會被無限擴大而失去意義。所以,筆者認為,在此情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡保安之責對損害后果不構(gòu)成侵權(quán)責任。