我國法律未對物業(yè)服務(wù)中因第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任形式作出規(guī)定，學(xué)界和司法實踐中有不同觀點和爭論：

（1）連帶責(zé)任說。該觀點認為,第三人侵權(quán)造成的業(yè)主人身或財產(chǎn)損害,屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和第三人的共同侵權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。筆者認為,在第三人侵權(quán)案件中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到安全保障義務(wù),是一種過失行為,為第三人的侵權(quán)提供了機會,間接導(dǎo)致了損害后果的發(fā)生,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)與第三人既無共同的意思聯(lián)絡(luò)，兩種行為亦非直接結(jié)合，不構(gòu)成共同侵權(quán)。

（2）直接責(zé)任說。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對業(yè)主因第三人的侵害造成的損害賠償全部損失,承擔(dān)完全的責(zé)任。該觀點依據(jù)可預(yù)見性理論認為,如果行為人可以合理預(yù)見他人將會遭受第三人的侵權(quán)行為或犯罪行為,應(yīng)當(dāng)采取積極的措施,防止這種危險發(fā)生,否則,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這種理論本身就存在一定缺陷。因為,任何人只要生活在這個世界上,均能夠合理預(yù)見隨時隨地都存在侵權(quán)或犯罪行為,如果都要承擔(dān)責(zé)任,則行為人承擔(dān)的安全保障義務(wù)的范圍將會得到極大的擴展,而在實際上,這是不可能做到的。

（3）不真正連帶責(zé)任說。該觀點認為，為避免致害人無力向受害業(yè)主作出賠償，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔(dān)的賠償責(zé)任又顯著輕微的情況發(fā)生，出于公平原則的要求，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反保安責(zé)任致使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到損害時，所產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任理應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與致害人承擔(dān)不真正連帶責(zé)任，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)損害賠償責(zé)任后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向致害人的第三人追償。筆者認為該觀點明顯擴大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任范圍，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對等，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展。從根本上講，也有可能會間接損害到業(yè)主的利益。

（4）補充責(zé)任說。該觀點得到大多數(shù)學(xué)者支持。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條中規(guī)定：“因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的,由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人有過錯的,應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。”補充賠償責(zé)任是一種替代責(zé)任，承擔(dān)者享有追償權(quán)。

物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保安責(zé)任應(yīng)該在合理限度范圍內(nèi)，是基于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有完全盡到對于業(yè)主的保護義務(wù)的責(zé)任。這種責(zé)任的范圍的大小，可以締約時雙方就明確規(guī)定，約定雙方在該種情況發(fā)生時的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的承擔(dān)方式，這種約定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)相一致的精神，不能明顯加重或減輕一方當(dāng)事人的責(zé)任。在沒有約定情況下，適用最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》安全保障義務(wù)的規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、收費標(biāo)準(zhǔn)、過錯程度、業(yè)主的實際損害來確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的補充責(zé)任賠償額。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的補充賠償責(zé)任,可以從以下幾方面來理解：如果業(yè)主人身、財產(chǎn)損害結(jié)果是有第三人侵權(quán)行為導(dǎo)致的,且物業(yè)服務(wù)企業(yè)已盡合理保護義務(wù)的,則應(yīng)由該第三人承擔(dān)賠償責(zé)任,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行職責(zé)時存在過錯,未盡合理保護義務(wù),則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)賠償責(zé)任后,可以向第三人在其承擔(dān)責(zé)任的范圍內(nèi)追償。http://www.qingdao7.cn/